Au moment du déménagement, beaucoup de vendeurs se posent la même question : que doit-on laisser dans la maison lors de la vente ? La loi distingue les éléments qui font partie du logement de ceux que le propriétaire peut emporter. Le compromis, les usages et quelques précautions simples suffisent à éviter un litige avec l’acheteur.
Avant la signature, que doit-on laisser dans la maison lors de la vente selon la loi ?
Le Code civil sert de référence. Il considère comme partie intégrante du bien tout ce que le propriétaire a fixé au bâtiment de façon durable. Les juristes parlent d’« immeubles par destination » : des objets mobiles par nature, mais attachés au logement « à perpétuelle demeure », c’est-à-dire de telle manière qu’on ne peut pas les retirer sans casse ni dégradation. L’acheteur paie pour ces éléments en même temps que pour les murs, et le vendeur doit donc les laisser en place.
Les équipements fixés au bâtiment
La règle concerne d’abord les installations techniques. Le vendeur laisse la chaudière, les radiateurs, le chauffe-eau, le tableau électrique, les prises et les interrupteurs. Les portes, les fenêtres, les volets et les stores fixés restent également dans le logement. Il en va de même pour les sanitaires : lavabos, baignoire, douche, toilettes et robinetterie. Les placards intégrés, les étagères maçonnées, la cheminée et son insert, la boîte aux lettres ou encore le portail motorisé suivent aussi le bien.
La cuisine équipée, un cas fréquent
La cuisine aménagée suscite souvent des désaccords. Les meubles hauts et bas fixés au mur, le plan de travail, l’évier et la hotte font en principe partie du logement. Pour l’électroménager encastré, comme le four, la plaque de cuisson ou le lave-vaisselle intégré, les tribunaux ne tranchent pas toujours dans le même sens. La solution la plus sûre consiste à préciser noir sur blanc dans le compromis ce qui reste sur place. Un réfrigérateur ou une machine à laver posés librement appartiennent au vendeur, qui peut les emporter.
Le vendeur peut récupérer ses lustres et ses suspensions décoratives, à condition de laisser un point lumineux en état de marche, avec au minimum une douille et une ampoule. Les spots encastrés dans le plafond restent dans le logement. Les miroirs scellés au mur ou collés au-dessus d’un lavabo suivent la même logique, alors qu’un tableau accroché à un simple clou part avec son propriétaire. Les rideaux reviennent au vendeur, mais les tringles vissées au mur restent généralement en place.
Le jardin et les extérieurs
Les arbres, les haies et les plantations en pleine terre font partie du terrain. Une piscine enterrée, un abri de jardin fixé sur une dalle ou une clôture restent également sur place. Le vendeur emporte en revanche les pots, les jardinières mobiles, le salon de jardin et le barbecue sur roulettes. Le fioul restant dans une cuve peut faire l’objet d’une négociation : les deux parties fixent souvent un prix pour ce stock dans le compromis.
Ce que le vendeur peut emporter librement
Tout ce qui n’est pas attaché durablement au logement reste la propriété du vendeur. Les juristes parlent ici de « meubles meublants », autrement dit le mobilier qui sert à garnir et décorer les pièces. Le canapé, les lits, les tables, les chaises, les armoires non fixées, les tapis, les objets de décoration et l’électroménager posé librement en font partie. Le vendeur décide seul de les déménager, de les donner ou de les proposer à l’acheteur.
Céder une partie du mobilier à l’acheteur
Lorsque l’acquéreur souhaite garder certains meubles, les deux parties rédigent une liste précise, avec une valeur pour chaque objet, et l’annexent au compromis. Cette démarche présente un intérêt financier. Les droits de mutation, que l’on appelle couramment frais de notaire, s’appliquent seulement à la partie immobilière du prix. La valeur du mobilier listé échappe donc à ces taxes. La liste doit refléter une estimation réaliste, car l’administration fiscale peut contester un montant gonflé et réclamer un complément d’impôt.
| Critère | Description | Avantage | Conseil |
|---|---|---|---|
| Équipements fixés | Immeubles par destination | Inclus dans le prix | Laisser en place |
| Électroménager encastré | Jurisprudence non uniforme | Clarté pour les deux parties | Préciser dans le compromis |
| Luminaires décoratifs | Lustres et suspensions emportables | Récupération libre par le vendeur | Laisser une douille avec ampoule |
| Mobilier cédé | Liste annexée au compromis | Hors droits de mutation | Estimation réaliste des valeurs |
| Documents et accès | Clés codes et garanties | Relais facilité pour l acquéreur | Transmettre au notaire ou acheteur |
Les documents et accessoires à remettre à l’acquéreur
Une maison ne se résume pas à ses murs et à ses équipements. Le vendeur remet aussi toutes les clés, les badges, les télécommandes du portail ou du garage, ainsi que les codes de l’alarme et du digicode. L’acheteur doit pouvoir utiliser l’ensemble des accès dès la remise des clés, sans faire appel à un serrurier. Les papiers liés au logement ont autant de valeur.
Les notices des appareils, les certificats de garantie de la chaudière ou de la pompe à chaleur, le contrat d’entretien et le dernier certificat de ramonage aident le nouveau propriétaire à prendre le relais. Les factures des travaux réalisés comptent aussi, surtout lorsqu’ils bénéficient d’une garantie décennale, une assurance qui couvre pendant dix ans les dommages graves touchant la solidité du bâtiment. Le vendeur transmet ces documents au notaire ou directement à l’acheteur, en plus des diagnostics obligatoires déjà joints au dossier de vente.
Dans quel état rendre le logement le jour de l’acte ?
Le jour de la signature de l’acte authentique, c’est-à-dire l’acte définitif signé chez le notaire, le vendeur livre une maison vide de tout ce qui ne figure pas dans l’accord. Il pense à débarrasser la cave, le grenier, le garage et les dépendances, des lieux que l’on oublie facilement. Les encombrants, les vieux pots de peinture ou les gravats laissés au fond du jardin peuvent provoquer une réclamation. Si l’acheteur doit financer leur évacuation, il peut demander un dédommagement.
La propreté relève davantage de l’usage que d’une obligation stricte, mais un logement rendu propre facilite la transaction. Beaucoup d’acquéreurs organisent une dernière visite quelques heures avant la signature. Ils vérifient alors que les équipements prévus restent en place et fonctionnent. Un vendeur qui retire une chaudière ou une cuisine fixée s’expose à une action en justice et peut devoir verser des dommages et intérêts.
Prévenir les désaccords
La meilleure protection reste la précision. Avant de signer le compromis, le vendeur et l’acheteur dressent ensemble la liste des éléments qui restent et de ceux qui partent, en particulier pour les cas ambigus comme l’électroménager encastré, les luminaires ou les aménagements extérieurs. Des photos prises lors des visites complètent utilement ce document.
L’agent immobilier ou le notaire peut accompagner cette étape et rédiger des clauses claires. Cette préparation répond concrètement à la question de savoir que doit-on laisser dans la maison lors de la vente, et chacun sait à quoi s’attendre le jour de la remise des clés.
